املاک تجاری در خط پایان

در روزگاری نه چندان دور، دریانی‌ها [که از شریف‌ترین و صدالبته، موفق‌ترین کسبهٔ تهران هستند] عمیقا معتقد بودند سرمایه‌گذاری برای خرید مغازه، بر هر سرمایه‌گذاری دیگری مرجح است. واقعیت هم بر همین مبنا بود و مغازه علاوه بر بازدهی ناشی از کسب و کار، با افزایش قیمت به مراتب بالاتری نسبت به سایر دارایی‌ها (از جمله مسکن) برخوردار بود.

از اواخر دهه 1370 [که قیمت یک مترمربع مغازه در یک محله حدود 10 برابر یک متر مربع آپارتمان در همان محله بود]، بانکها و نهادهای شبه دولتی متمول، با مشاهده سودهای سرشار واحدهای تجاری، به ساخت پاساژهای تجاری روی آوردند.

در ادامه، با چشیدن مزهٔ شیرین این سرمایه‌گذاری، ساخت مال‌های عظیم تجاری به محملی برای رقابت سرمایه‌گذاران بدل گردید. ضمن اینکه نمی‌توان انگیزه‌های پنهان شهرداری‌ها [به جهت سود ناشی از فروش مجوز املاک تجاری] را نادیده گرفت.

با اشباع تدریجی املاک تجاری، رشد قیمت املاک تجاری کم و کمتر شد. به گونه‌ای که هم اکنون، قیمت یک متر مربع مغازه در یک محله حدود 2 تا 5 برابر یک متر مربع آپارتمان در همان محله شده است.

کار به جایی رسید که طی یکسال گذشته که املاک مسکونی با رشد شدید قیمت مواجه بوده‌اند، املاک تجاری از هیچ افزایش قیمتی برخوردار نگردیدند.

اما چرا املاک تجاری به این حال و روز افتاده‌اند؟

واقعیت انکارناپذیر این است که در ایران به ازای هر 8 خانوار (26 نفر) یک مغازه وجود دارد که بطور محسوسی بیش از نیاز است. بنابراین بدیهی است که بسیاری از افرادی که هم اکنون به ساخت یا خرید واحدهای تجاری مبادرت می‌کنند در آینده از سرمایه‌گذاری شان پشیمان خواهند شد.

علاوه بر حجم نامتعارف عرضه واحدهای تجاری، سمت تقاضای واحدهای تجاری نیز با تحولاتی اساسی، دست به گریبان است: با گسترش کسب و کارهای اینترنتی، به تدریج برخی از فعالیتهای تجاری نیازمند مغازه نخواهند بود و تقاضای مغازه برای برخی اصناف کاهش می یابد. (آژانسهای تاکسی تلفنی، آژانسهای هواپیمایی و… نمونهٔ عینی این موضوع هستند.)

در این میان، جای بسی تاسف است که بسیاری از گزارش‌های ارزیابی اقتصادی مجتمع های تجاری توسط افراد غیرمتخصص یا غیر متعهد تدوین شده است.

البته نباید همه تقصیرات را هم به گردن افرادی که گزارش‌های ارزیابی اقتصادی طرح‌ها را تهیه می کنند، انداخت. واقع مطلب این است که سرمایه‌گذار بسیاری از مجتمع های تجاری، بانک ها، شرکت‌ها خصولتی و نهادهای شبه دولتی هستند. یکی از مهم‌ترین ملاک‌های موفقیت مدیران این مجموعه‌ها نیز حجم پروژه‌های شروع شده به علاوه پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها در دوره مدیریت ایشان است.

واقعیت تلخی وجود دارد که مدیران، از مشاوران و کارشناسانی که عدم ساخت و ساز را به عنوان یکی از استراتژی‌های بازار معرفی می‌کنند، خوششان نمی‌آید.

از نظر ایشان، وظیفه کارشناسان و مشاوران اقتصادی طرح‌ها این است که با عدد سازی و شکنجهٔ اعداد، پروژه را روی کاغذ دارای توجیه اقتصادی کرده تا هر چه زودتر کلنگِ احداث، زده شود!
بسیاری از کارشناسان و مشاوران نیز که به این ولع مدیران واقفند در رسالت خود کوتاهی کرده و به عبارت صریحتر، اقدام به فروشِ خود می کنند.

به عنوان نمونه در شرایط کنونی، اگر گزارش اقتصادی برای یک پروژه تجاری تدوین شود تعیین نرخ رشد یکسان برای هزینه‌های ساخت و هزینه‌های فروش واحدها (مثلا 20 درصد) در جریان نقدی آتی پروژه، اشتباه قطعی است.

چه بسا برای برخی از پروژه‌های تجاری کنونی می بایست نرخ رشد قیمت فروش واحدهای تجاری طی مدت اجرای پروژه، صفر در نظر گرفته شود تا نرخ بازدهی واقعی بدست آید که البته مورد علاقه اکثر مدیران نخواهد بود.

بنابراین باید توجه داشت که سودآوری واقعی بسیاری از پروژه تجاری، متفاوت از سودآوری دفتری آنهاست.

با این تفاسیر، در شرایط کنونی، بعید می‌دانم املاک تجاری، اولویت دریانی های باهوش برای سرمایه‌گذاری باشد.

بهروز ملکی

/تسنیم

مطالب مرتبط